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如何应战"花好稻好"的售楼小姐？
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购房议价：如何应战"花好稻好"的售楼小姐？
房屋的属性是商品，有其议价空间。一般来说、楼市景气时，议价空间小，相对低迷阶段，议价幅度可以拉大。然而，除景气因素外，买房议价的幅度还要看楼市的情况、住户状态、销售手法及消费者议价的技巧。当然，卖方都希望出售房屋的价格愈高愈好，而买方则希望用最便宜的价钱买到好房。
购房者如何确定议价策略，使交易局势有利于买方呢？首先，应清楚中意的物业行情。愈明了物业的基本资料，愈能增加议价的筹码。预售房价格可分为标价、底价与成交价三种。标价是销售现场的价格，底价则为开发商委托销售的最后底线，两者之间并无固定价差，一般每平方米有几十元到几百元的差距。而成交价则是经买卖双方讨价还价、在你情我愿的情况下成交的价格。在市场大体相同、房屋买卖条件一样的情况下，善于议价者，往往能够买到价格实惠的住房。可见，善于议价，是购房必不可少的基本功。
一般来说，开发商在定房价时，是以总成本加上利润及应交税费等。房屋成本主要包括土地建筑、营销等项费用，以及证照费用、媒体广告费和利息负担。当然，房地产具有独特性、售价随着物业的个别因素、区域因素与销售时机而有所变动，故应以相同区域内其他类似物业的价格作为参考。
掌握了房价如何判断后，面对业务人员的开价应如何“应战”呢？大多数业务员对各种报价均有说辞。但业务人员基于业绩压力，均会在权限范围内尽量促成交易。如果购房人已相中某一住房，首先要让业务员感受到购房人有买房诚意。购房人除表现诚意外，如购买预售房，应清楚预售房屋的游戏规则。销售中心在预售房屋的过程中，对房屋价格的收放是灵活运用的。如预售房开盘时，会推出个别价格较低的房子，意在能起“蓬头”，此时，房屋议价的空间会增大。但房屋成交比为８：１时，业务员守价会守得比较紧，议价的空间就会相对缩小。
在买卖双方议价的过程中，销售人员最初会基于预售房有某些不足之处，当购房者提出让价要求时，会先在权限内每平方米出让几十元。若购房人出价与房屋定价相差大，销售人员才会请业务主管出面。那么，怎样才能让业务主管心甘情愿地让价呢？购房人应从挑剔产品着手，如对公共设施的计算、相关管线的设计、营销成本等方面提出合理的看法、或对房屋朝向，住家环境等挑的毛病有道理、业务主管作出让步的可能性就大。
如果是购买现房，购房人宜把握两个关键：一是交房前，开发商不敢大幅降价，避免交房时横生枝节；二是大型房屋买卖户数较多，如降价开发商向已购客户无法交待，而小型房屋买卖较易摆平，故降价幅度可以拉大。 |
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