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购房宝典：普通家庭怎样买房合算
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连续的降息，为中低收人家庭贷款购买住房降低了门槛。投资房产保值，增值，享受、获利众多利好，贷款购房也成为房地产市场消费热点，但是，市场并不如想象中的热闹。除了房价总体过高以外，消费与投资观念陈旧也是影响中低收人家庭贷款买房的重要原因。其实，中低收人家庭完全可以这样买房：
借助贷款购房
中低收人家庭购买住房可以主要依靠银行贷款。个人住房贷款的方式分为三种：公积金个人住房贷款、商业性个人住房贷款和个人住房组合贷款.
住房公积金贷款：住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低。目前，商业性个人住房贷款利率最高年利率为5.58%，并根据贷款期限划分为两个档次：5年以下(含5年)为年利率5.31%，5年以上为年利率5.58%。而个人住房公积金委托贷款5年以下(含5年)年利率仅为4.14%，5年以上年利率4.59%，分别比同期商业性个人住房贷款利率低22%和17.74%。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
个人住房商业性贷款：只要首期支付不低于总房款的30%且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息井承担连带责任的保证人，就可申请使用银行按揭贷款。现在，北京，上海等地建行推出了“零首付”个人住房贷款，即借款人在购买商品房时，不必在首期一次性支付20%以上的房款，而只要以自有产权房作抵押，就可以申请用于支付所购商品房首期房款的个人住房商业性贷款。抵押房既可以是自有产权房，也可以是父母的住房作抵押，贷款年限量长达30年，且对旧房年限亦无规定。
个人住房组合贷款；如果购房款超过公积金可贷款的额度，不足部分应当向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款，此项业务可由银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
个人住房公积金贷款最划算，个人住房商业性贷款利息负担最重，居民在购买住房时，要充分利用公积金贷款，样可以降低贷款成本。
利用政策选择低价房
国家为了改善住房困难家庭的居住条件，在大力开发商品房的同时，还建设了经济适用住房、平价房、安居工程等低价房。这些住房一般价格较低，主要面向中低收人家庭。所以中低收人家庭在购买住房时可以优先争取安居房，其次是平价房，再次是经济适用住房，最后才是商品房。
安居房是实施国家“安居工程”而建设的住房，是国家面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
平价房是以成本加上3%的管理费用为销售价格向大多数中低收人家庭提供的住宅.成本由征地和拆迁补偿费，勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建没费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，故又称为经济实用房。
随着人们观念的逐步更新，投资住房的诱惑力会越来越大，人们终会认识到，投资住房、甚至借债投资房产，实际上等于借鸡生蛋，早贷款，早消费，早受益，早增值，当然，这种投资一定要特别注意地段、区位、环境、设计、增值等因素，注重城市改造和城市发展方向，准确预测其发展趋势，将来出租或出售是否有市场潜力等等。
房产正在形成新的投资热点。房产周期长，盈利空间大。—般情况下，房子的寿命在60年以上，从举借买房的角度来看.投资住房不但赢得了产权，而且赢得了至少40年以上的盈利空间。各商业银行个人住房贷款的最长期限为30年，现行30年期个人住房贷款利息最高为年息5.58%。如果利用公积金贷款则利率更加优惠。与此同时，国家为鼓励老百姓买房置业。个人住房贷款利率在现行低利率的水准下，还采取减档执行国家基准利率的政策。与其他投资品种明显不同的是，选择贷款买房，前期投入的自筹资金最多只需30%，有70%的资金来自于国家的优惠利率贷款，最近在北京、上海等地还出现了零首付的住房贷款，这无疑为投资住房创造了更宽松的环境。
对于中低收人家庭来说，多不具备购买住房的经济条件，但购买住房具有居住、消费、投资多重意义，升值功能强，风险相对较小，把购买住房不单纯看成是一种消费行为，而是兼顾其投资价值，考虑其未来的升值空间，则即使是负债购买的住房也不会被“消费”掉：过出售或出租还会有较高的收益，从而积累了资金为更新住房创造了条件。回报可观，如果相反，在未来通过出售或出租还会有较高的收益，从而积累了资金为更新住房创造了造了条件。
以经济适用房为例。去年8月，国家关于经济适用房上市的政策已经出台。根据北京市相关规定，已购经济适用房在上市交易时，原购房人应按照既定地价的l o%交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，在标定地价明确前，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂时按房屋售价的3%交纳。经济适用房的价格一般大大低于周边商品房，即使交纳相关的税费，仍然有相当丰厚的利润空间。
其实，对于中低收人家庭来说，买房时虽然收入限制的压力很大，但是改变消费和投资观念可能更加重要。 |
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