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透视一起售楼书不实纠纷案
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看上去很美，其实…… 透视一起售楼书不实纠纷案
“买的房子远没有售楼书写得好”———售楼书言过其实，引发了不少业主与房产商的纠纷。但是，近日，有两家房产公司也因为售楼书而“对簿公堂”
房产商甲把乙的地块画成了自己的“绿地”
一条马路之隔，北侧是房产商甲公司即将建成的楼盘，南侧是乙公司的待建地块。甲公司在售楼书示意图中，将乙公司待建地块描绘成了绿地。
乙公司诉称，2001年3月，他们开始建设大楼，却遭遇甲公司房产的业主跑来阻挠，工程被迫停顿。乙公司认为，这是由于被告利用售楼书做不实宣传，误导消费者，致使业主认为该地块是“绿化用地”而干扰施工。
“谁让你把不属于自己的地画得像自己的绿化？”乙公司认为，甲公司的不实宣传已经构成侵权，遂起诉要求停止侵害，登报消除影响，赔礼道歉。
终审法院撤消一审判决，认为适当艺术渲染不构成侵权
2001年6月，一审法院经审理认为，甲公司在售楼书中擅自将共用道路南侧乙公司开发使用的一小部分地块描绘成绿地，其目的是扩大小区绿地面积，意欲为其商业活动服务。这不但妨碍了乙公司对该地块的开发使用权，亦为乙公司正常开发利用该地块带来影响及潜在妨碍。
一审法院依据《广告法》和《民法通则》的规定，判令被告停止侵害，登报赔礼道歉。此后，原告不服，上诉到上海市第一中级人民法院。
上海市一中院经审理认为，售楼书应力求客观真实，在此前提下，对周围环境进行适当的艺术渲染也属可行。房产商制作的售楼书是对现今可知情况的描绘，只要该绘制内容真实地反映制作售楼书及楼盘完工时周围环境的概貌，且不为法律禁止，不应当认作违法侵权行为。而甲将乙当时空置的地块绘成绿地，乙并未因此而丧失合法的占有、使用、处分、收益权益。因此，并未构成侵权。
其次，在举证方面，法院认为，乙公司无证据证明业主是受甲公司影响，根据售楼书阻挠施工的。而且，即使业主是根据售楼书来进行阻挠，也属无法律依据。因为售楼书对于购房者而言，仅属于民法理论中的要约邀请，只有待购房者就这些要约邀请内容协商取得共识，并附入购房合同，才能使这些内容成为双方必须履行的义务。
因此，上海市一中院对乙公司认为售楼书误导业主、导致业主阻挠施工的主张不予采信，于今年11月作出终审判决，撤消原判，驳回乙公司的诉请。
售楼书该受到怎样的法律约束？
广告或楼书所述，总能让购房者“心动”，身临其境，却常常不敢“行动”———大片的绿地变小了，水岸住宅的水看不到了……在多次遭遇窘况之后，人们不禁要问：房产广告究竟被允许作多大程度的夸张和美化？它应该受到法律什么样的约束？
按照《广告法》规定，广告应该真实、合法，不得欺骗和误导，违者将受到相应的法律处罚。这是因为，在一般情况下，与开发商相比处于信息弱势的消费者，往往相信开发商在售楼书上宣传的内容是真实的。然而，遗憾的是，现有的《广告法》虽然提出了“真实、合法、清楚、明白”的原则，但未提及广告真实性的标准，这就使得操作起来比较困难。
在《广告法》未有明确规定的情况下，从《合同法》的角度出发，认定就比较简单：购楼过程中，发展商出具的售楼书等宣传资料，如果没有作为合同附件，其内容也没有记载在合同中，不能作为合同的组成部分，也不对双方当事人具有合同法意义上的法律约束力。如此，就在某种程度上容许一定的“包装自由”。
比如，上述案件中，开发商甲在效果图中把一小部分当时空置的地块画成绿地，按常识可认定为适当的艺术渲染，无伤大雅。但是，据房产界业内人士介绍，如今房产的效果图也往往仅对开发区域负责，甚至有时连开发区域内亦进行“整容”，认不了真。类似与实况严重不符的描绘或描述，又依什么标准认定是合理包装，还是虚假、违法呢？
在《广告法》尚不完善的现阶段，工商管理部门、房产界行业内部都应该尽快建立相应规章，形成行业自律机制。值得一提的是，自6月1日起施行的建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定，对于开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，购房者是可以要求写进商品房买卖合同的。开发商在广告中乱承诺或误导消费者，最终只会把自己“套牢”。 |
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