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八大招数拆解购房圈套
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近年来广州市民生活水平的提高，购房已成为市民消费一大热点，广州市房地产交易也正如芝麻开花节节高，可随之而来的购房纠纷也日益增多。
虽然政府出台一系列的政策、法规为消费者撑腰，但由于房地产交易的复杂性与专业性，使不具备房地产专业知识的消费者无所适从，一不小心就会落入圈套之中。
广东省消费者委员会常年法律顾问李瑾律师建议消费者购房要多个心眼；遇到纠纷要通过法律途径解决；不要轻信口头承诺。以下则是购房常见的八个圈套之“破招”法。
圈套一：延期交楼
在众多的购房纠纷中，延期交楼屡见不鲜，因延期交楼而引发的违约金纠纷、违约责任的承担、免责条款的认定等问题，开发商与消费者一直纠纷不断。
1、违约金的比例
由于不少业主对违约金条款的制定并不太了解，如购房合同中约定一般订明：“逾期交楼超过180天的，违约金按购房者累计已付款总额的1．8％计付”（此条款即意味着只要是延期交楼超过180天，哪怕延期10年发展商才交楼，消费者也只能得到的累计已付款1．8％的违约金）的不公平条款；一旦遇到纠纷，消费者较难维护自己的合法权益。
破解招数：
双方就违约金比例无法协商一致的，消费者向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁，可以请求调高违约金比例。《合同法》规定：合同约定的违约金过低不足以弥补造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整，以此补偿损失。
2、贷款应否计入已付款？
在延期交楼的纠纷中，除了违约金比例的问题，最容易让消费者糊涂的其实是贷款的问题。如购房合同约定，开发商延期交楼时，按消费者累计已付房款的总额支付违约金。由于发展商对累计已付款通常解释为：“消费者已支付给发展商的首期房款（一般只有总房款的20％～30％），银行贷款部分不计入累计已付款。”如此一来，当开发商违反合同约定时，消费者所争取到的违约金将大大“缩水”。
破解招数：
当消费者的贷款申请获得银行批准，从银行放款之日起，所贷款项已由银行划入发展商的专控账户。从法律角度而言，消费者供楼还贷属于与银行的借贷关系，消费者因此要支付高额利息。因此，选择按揭方式供楼的消费者累计已付房款应为：已支付给发展商的房款与贷款之和。
3、免责条款是否公平合理
发展商迟交楼的理由也是五花八门：台风影响、雨季外墙无法施工、节日卫生检查、地铁线路开挖、政府部门拖延办证等等，不一而足。合同中早已设定的种种免责合同条款，使发展商有机会逃避违约责任。
破解招数：
《民法通则》和《合同法》认可的免责条款只有不可抗力。不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。只有出现上述情况，才能免责。而且即便是出现了不可抗力，开发商亦需提供政府相关部门的证明文件，证明不可抗力对其所开发楼盘的影响，如在哪一段时间可以免责？免责的时间有多长？等等。
圈套二：烂尾楼
烂尾楼是房地产纠纷投诉的又一个热点。房款已交齐，发展商交楼却遥遥无期，消费者多次追问，却始终没有下文；某些楼盘基本工程已完成，却因为不具备综合验收合格证，无法向消费者交楼。
破解招数：
对于主体工程尚未完工的，根本不能交付使用的，消费者应速向法院起诉或向仲裁机构提起仲裁，以合同客观上不具有履行性，而请求解除与发展商之间的购房合同，同时要求发展商退回购楼款的本金及利息（以同期银行的贷款利率计）。
对于主体工程已完工，同时该楼盘又通过了质量、消防、电梯验收，且永久水、电投入使用的，在司法实践中会认定为可以交付使用的房屋，此时，建议消费者收楼，以减少无房可住的损失。
圈套三：面积缩水、膨胀
“缩水楼”与“膨胀楼”是最让消费者头痛的问题。一套市区商品房，每平方米单价动辄数千元，一下子多出几平方米可不是个小数目；而少了几平方米使用起来就更让人痛苦，而且要追回房款可不容易。
1、计价方式
前几年购房面积均按建筑面积计价，公摊面积是否合理计入购房面积，成为消费者心头疑惑。自去年开始实施按套内面积计价让消费者找到了明白消费的感觉。但部分发展商仍通过一些不公平条款加重消费者义务，使消费者无所适从。
破解招数：
坚持选择套内面积计价的方式，对不熟悉的建筑面积计价、实测面积计价的合同不要签，避免合同陷阱。
2、签好合同，无畏“缩水楼、膨胀楼”
依据国家法律规定，房屋面积以房管局测绘所的测绘结果为准。一旦出现误差，由于消费者往往对面积误差不太了解，签署购房合同时选择了误差较大的条款，如：“面积误差在5％以上，按合同单价多退少补，双方不能解除合同。”此条款意味着即使面积误差很大，消费者均不能退楼。
破解招数：
建议消费者选择以下标准：“面积误差比绝对值在0．6％（含本数）以内的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0．6％（不含本数）至3％（含本数）以内的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；面积误差比绝对值超过3％（不含本数）的，消费者有权退房。”
圈套四：装修货不对板
时下购房，不少发展商在合同中写上豪华装修、高级装修等撩人字样，而不注明装修的用材、质量等硬性标准，一旦发生争议，难以认定责任。
破解招数：
细化合同条款，对房屋装修标准一一予以细化。家居材料的质量、品牌、件数，房屋经装修后各种功能的设置甚至装修的图纸最好都明确在合同中。装修后房屋与合同约定的标准不同的，消费者可要求发展商维修、重做直至符合合同的标准为止，由此给消费者造成的损失，消费者有权要求赔偿。
圈套五：房屋质量问题
房屋质量与消费者的生命健康息息相关。不少消费者入住不久即发生墙面大面积开裂甚至梁柱爆裂、天花剥落砸烂家具等严重的质量问题。部分发展商在房屋的保修期内推卸责任，不履行义务。
破解招数：
遇到质量问题的，一般均由政府权威部门先对房屋进行鉴定。如确属重大质量问题，对使用者生命、财产造成严重威胁的，消费者可向法院起诉或向仲裁机构提起仲裁，要求退楼，由发展商退回购楼款的本金及利息。
如房屋质量不属上述原因，消费者只能要求发展商维修、重做，直至房屋符合安全居住标准为止。
如房屋尚在保修期内，应由发展商免费保修。房屋保修的具体期限为：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰屋脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
圈套六：虚假广告
富丽豪华的样板房，使得不少消费者心动。交楼时，才发现广场变楼盘、会所无影踪、学校成商场。由于购房合同中大多没有将广告内容写入，发展商往往拒绝履行，更谈不上违约补偿。
破解招数：
商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情况之一的，该广告内容具有法律约束力。1、向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；2、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；3、对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；4、对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；5、其他载有明确指标的说明。
圈套七：拆迁纠纷
临迁费成为拆迁户关心的重点。如“拆迁前老城区的商铺在拆迁三年后，仍按每月500元补给临迁费是否合理？”“临迁费金额过低怎么办？”
破解招数：
对拆迁时间较长，开发商违反合同约定迟迟不能交楼给回迁户，导致临迁费数额远跟不上现在经济的发展的，拆迁户可以要求拆迁单位补偿现时租金与临迁费之间的差额，以弥补损失。
圈套八：合同效力
房屋交易实行严格的登记主义原则，必须完成登记过户手续，房屋的产权才能完全转移。有的发展商并未为其办理鉴证手续，造成一屋两卖或是交了钱却购不到房屋等问题。
破解招数：
预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力。不按照合同约定履行义务，应承担履约不能的违约责任。 |
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