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四种情况下可以退房
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案情介绍：
房山的尚女士购买了一套建筑面积130平方米的住宅，开发商是北京某房地产开发公司。尚女士买房的时候，开发商的售楼中心设置有样板房，代理开发商销售的是一家广告公司，当时销售人员只说房屋销售条件合法，其他没有什么特别说明，尚女士喜欢样板房的户型，就签约购买了一套住宅，要求质量、设备及装修与样板房一致。在签订合同的时候，尚女士特别提出了一些问题，例如交付房屋的时间、交付房屋的面积误差不超过3％等，并都写在了合同中，但是并未签订补充协议。
随着时间的推移，尚女士的心情也在逐步地变坏，首先是房屋交付拖延，然后是入住后发现房屋户型和样板房不同，设备及装修与样板房不一致，同时发现面积不对，估计误差在10％左右，半个月后发现厨房瓷砖有脱落，总之是越来越不顺心。
尚女士找到售楼处，发现售楼人员全部是新面孔，一打听才知道销售代理换了一家公司，几经周折找到原来代理销售的广告公司后发现，该公司没有代理销售商品房的资格。尚女士决定向开发商要求退房，在和开发商摊牌之前，尚女士发现自己遇到了难题，在购房合同中的各种违约处理一栏中填写的全部都是“见补充协议”，但是实际上尚女士没有签订补充协议，这不等于没有约定吗？眼看自己挺有理的事没法实现，尚女士只得求助于晚报的楼宇律师，律师分析后认为尚女士还是可以提出退房要求的。
律师分析：
尚女士在购房过程中遇到的一系列问题都反映出开发商有不合法的做法。一是房屋交付延期；二是在销售时对于样板房未作说明，实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房不一致；三是房屋面积误差超过约定标准；四是委托没有资格代理销售商品房的机构代理销售。依照商品房销售管理办法的规定，虽然尚女士的购房合同中没有对处理方式进行约定，但是在开发商违约的情况下，尚女士还是可以要求退房的。
律师提示：
2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》，对于进一步规范和发展全国房地产市场，具有不可估量的积极意义，加大对买房人权利的保护力度是其突出的特点之一。新办法对于商品房买卖行为中买受人有权选择退房的条件作出了明确的规定，具体分以下几种情况：
第一种情况是按套（单元）计价的预售商品房，房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人选择退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二种情况是按套内建筑面积或者建筑面积计价的，买卖双方对于约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式又未作约定的，当面积误差比绝对值超出3％时，买房人有权选择退房。房地产开发企业应当在买房人提出退房之日起30日内将已经收取的房价款退还给买房人，同时支付房价款利息。
第三种情况是房地产开发企业变更设计导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化以及双方约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，应当在变更确立之日起10日内书面通知买方，买方有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买方在15日规定日期内不作答复的，视同接受设计变更及变更设计带来的房价款的相应变化。但如果卖方未在规定时限内通知的，买方有权退房，卖方还要承担违约责任。
其他情况泛指房地产开发企业违规经营，损害买受人权益的情形。依新办法规定，那就不仅仅是退房款和承担违约责任的问题了，还要承担规定的相应法律责任。
因此，无论是消费者个人还是开发商，都有必要认真研读新办法，以便依法规范自己的商品房买卖行为，共同维护符合一般游戏规则的房地产市场，推动商品房交易进一步走向繁荣。 |
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