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慎买抵押的房产
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1999年2月份，购房者王先生与某开发商签订了购买某外销公寓一套期房的《商品房买卖合同》。房屋买卖合同的总标的为100余万元，开发商在合同中约定房屋的交付日期是当年的6月30日。该外销公寓为28层。购房者在购买该商品房时，该大厦已经盖到20层以上，主体工程即将完成。关于付款时间，合同约定第一笔款20余万元在合同签订后十天内付清，第二笔款40余万元在合同签订后两个月内付清，剩余款项在房屋交付时交清。关于工程进度，开发商承诺在两个月内封顶，六月底交付。王先生在签订合同后的十天内向开发商支付了20余万元，在应支付第二笔购房款时，购房者对开发商是否能如期交房产生了怀疑。于是，向律师事务所房地产专业律师进行咨询并委托律师进行必要的调查。律师在调查后发现，开发商已将外销公寓的国有土地使用权抵押。抵押率高达78%。律师为购房者分析风险后，购房者决定解除购房合同不再支付剩余款项，并向开发商索要已支付的购房款。一年后，外销公寓由于资金不足仍未竣工交付使用，购房者已经支付的20余万元也没有要回来。那么，对已设有抵押的房地产，可以买吗？
律师解答：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
开发商进行房地产开发，需要有与开发规模相应的自有资金，开发商自有资金不足，用国有土地使用权抵押从银行贷款，将加大买受人购买商品房的风险。当开发商到期不能归还银行贷款，则银行有权请求人民法院拍卖开发商的该宗土地以及地上的在建工程或已经建成的房屋以实现抵押权。如果我们购买的是已经将土地使用权设定抵押的期房，则我们不能以已经与开发商签订了《房屋买卖合同》为由对抗抵押权人。房地产被拍卖时，没有入住的不得办理入住，已经入住的要限期腾房。
我国《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的转让行为无效。”以上案例中的某开发商没有将某外销公寓已经设定抵押的情况告知某购房者，其与某购房者签订的《房屋买卖合同》当属无效合同。既然是无效合同，某购房者就可以不受《房屋买卖合同》关于付款时间的约定，某购房者拒绝继续付款就构成违约。某购房者在发现某外销公寓设定抵押后，经过慎重考虑决定不再购买某该房产。由于某购房者在签订《房屋买卖合同》之初，没有聘请律师到房地产抵押登记部门调查某外销公寓是否设定抵押，致使已经支付的20余万元有可能收不回来。
已经设定抵押的房地产可以买吗？只要按照我国《担保法》第四十九条的规定去操作就可以购买。但是，一旦出现抵押人不能归还到期债务的情况，抵押权人仍可以通过拍卖的方式实现抵押权。为了降低风险，买受人应当要求抵押人将转让抵押物的所得价款向抵押权人提前清偿债务或由抵押权人同意的第三人提存。 |
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