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专家指点买房者如何维护自身权益
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1、我看中了一个项目的房，但谈了两个月还没有签合同，最关键的是入住问题——入住的程序、要交什么样的费用不明确。我相信，现在几乎所有的买房人都遇到了这个问题。
2、买过一次房后成为买房方面的专家，这是件很悲哀的事。
3、出了问题，要给业主一个沟通的渠道，而不是什么人都避而不见。开发公司的老总不要老把自己和比尔.盖茨比。
4、目前，如果就购房合同一条一条跟发展商抠，一个合同都签不成。合法的程序才可能导致一个合法的结果。现在政府并没有强制发展商履行合同签署的程序。
5、维权一定要知道权利是什么。屋子是权利，小区名声也是权利，很多业主不想这个问题。
6、小区的保值增值都在于业主。不要随便闹事诋毁自己的小区，而是应该从买房之日起就呵护和培养自己小区的无形资产。
主持人：本报记者余美英
嘉宾：购房人代表——刘宏诚、舒可心、王宏业、刘奎红
范敏、马小威、梁小屹准购房人代表——王昀、郑敏
时间：2001年11月19日
地点：北京青年报22层2214会议室
对话背景：进入9月后，北京楼市在大势平稳的情况下，出现了销售没有去年火爆的局面。本报分别在10月18日、10月25日、11月8日特邀北京楼市销售一线的专业人员、各大房地产公司老总就此现象做了《房子为什么卖不动了》、《地产老总解析房子为何卖不动》、《现在买房是不是时候》三期探讨。那么，针对北京楼市现状，购房人是怎么看的？怎么想的？11月19日，本报请来了高档外销公寓、普通住宅、经济适用住房等楼盘的购房人代表和准购房人代表就这些问题进行对话。上周四，本版刊发了《现阶段北京人想买什么样的房》，本期继续刊发《买房遇到问题怎么办》。
-话题一：现阶段，买房人在购房前后，希望得到政府、开发商或媒体等方面什么样的帮助与支持
郑敏：最需要解决的是入住问题。首先，入住的程序不明确——入住的时候是先看房，还是先交钱？什么时候能拿钥匙？发展商给我很大的约束，五天之内没有收房的话，就算自动收房。其次，入住的时候要交什么样的费用不明确。我相信，现在几乎所有的买房人都遇到了这个问题。最让我们为难的是：我们没有办法找到政府部门下发的有关文件。
我想，入住问题不光是程序和交接问题，还是一个合同的履约过程。这个时候到底应该怎么办，我找不到相关细致的法律。
刘奎：我想作为买房人，从政府那里得到的帮助应该是最大的。我想弄清三个问题：一是市政收钱都办了哪些事。二是政府要加强房地产法律法规建设——现在北京楼市的法律不健全，仅有的几个法规也得不到执行。三是政府对开发商的规范，这也是需要法律的，不能希望开发商自己去规范，而应该通过政府的法律法规去规范他们。
舒可心：我引用刘宏诚先生说过的一句话，一个买房人，买过一次房以后就成为买房方面的专家，这是令人悲哀的。我们买了房都变成专家了——实际，不应该这样。我们大家买彩电、买空调，安装到家，有什么问题立刻给换，为什么？政府监控，市场净化。为什么房地产不能这样？目前状况下，如果就购房合同一条一条跟发展商抠，一个合同都签不成。合法的程序才可能导致一个公平合法的结果。现在合同本身政府立得很好，但是合同签署的程序，政府没有强制发展商要履行。
刘宏诚：我在这个问题上和舒先生有一点分歧。对建设部的合同，文字上是公平的，但是买房人和发展商处的地位是不公平的。
舒可心：媒体能不能告诉大家，如果开发商不遵守规定，就别买他的房子，买了以后，将会有什么风险。另一方面，报纸应该宣传那些按规定办事的开发商。
主持人：类似这样的报道我们做了一些，但要知道你不买，自然还有人买。
舒可心：那没有关系。告诉你这个事情不该做，做不做你自己考虑，我把责任尽到了，媒体有教育人民的权利和义务。
刘奎红：让大家有知情权，知道买什么样的房。如果你曝光一个房子的问题，我希望指出明确的物业名称，不要说某某，这样没有震慑力，接下来还有这样的问题。美国就是这样，让你有充分的知情权，同意签字，不同意就不签字。媒体可以起到这个作用。把政府的法规，如实登出来。
郑敏：媒体应该起一个监督的作用，既要考虑到大众的利益，也要考虑社会的利益，角色很多。媒体同时也是一个沟通渠道。另外一方面，我认为政府的步伐现在还是太慢了。我到深圳去看了整个深圳的规划和楼盘的开发，深圳的楼市比北京规范很多，上海也是如此。
主持人：沟通是很重要的。正是基于这点考虑，北京青年报成立了一个购房者援助中心，为开发商、政府和买房人架起一座沟通的桥梁。
-话题二：购房人应该怎样避免入住问题？出了入住问题的，该如何解决
主持人：现阶段已经出现了形形色色的入住问题，买房人应该如何来避免或解决这些入住问题？
刘奎红：让政府把所有的有关商品房买卖和入住的法规细致化，不让开发商找空子。
舒可心：刘小姐是希望政府做好，我觉得要靠市场。可操作的经验是：让发展商提前成立一个业主联谊会，原则上这个业主联谊会不受理个案(个案我们只负责咨询)，负责整个小区的公共利益。
刘宏诚：要避免或解决问题，我个人认为：第一，打官司不是解决问题的办法。最实际的办法是业主在入住以前先联合起来像柏林爱乐那个项目一样跟发展商进行集体签约，明确自己的权利和义务。大家不能太多地照顾个人的利益。
主持人：您说最好的办法是业主在入住之前集体跟开发商有一个协议，这个协议应该涉及哪些问题呢？
刘宏诚：入住时哪些费用该交，哪些不该交；维修基金、契税该什么时候交，代收要有委托书吗等等。买房人要有自我保护意识，通过集体签约，明确交钥匙时，我应该履行什么义务，享受什么权利。
舒可心：现在很多买房人先上网看看，看看这个小区的情况，业主的情况，大家齐心不齐心，然后再决定买不买。这种方法有一定的道理——邻居到底关注不关注公共区域，也关系到我的利益。
而现在的情况是：很多业主都是交款以后才发现大家有必要联合，而那样就很被动，其实从签约那时起大家就是邻居了。鼓励大家从签约那天起，就有一个维权意识，以准组织的形式与发展商对话，这样发展商做事会认真很多。这样入住的时候问题就少些。
刘宏诚：最难解决的就是让更多的人关心怎么住这个房子。
主持人：刚才谈到的都是入住前怎样防范出现的问题，那么出了问题怎么办？
舒可心：对已经出了入住问题的项目：
第一，发展商应该高姿态，小区的名声比什么都重要，应该拿出人力、财力解决问题，尤其是那些合理合法的问题——很多项目的小区业主闹事都是合理合法的问题得不到解决。
第二，发展商要懂得心理学、法律，让长相很平和的人员组成客户服务中心。现在很多项目的客户服务中心不仅人员素质有待提高，人员长相也让人不信任。发展商应该在客户服务上多下功夫。以后产品没有服务就卖不出去，海尔为什么比别的产品贵还卖得好？就是因为服务好。所以，发展商在做项目时应该考虑到客户服务的花费，没有考虑到，出事了，也要追加投资成立服务部去把事情解决好。
第三，要给业主一个沟通的渠道，而不是什么领导都避而不见。发展商老总有什么了不起呢？潘石屹不也是农民的孩子吗？从某种意义上说，发展商盖房子是给我们服务的。开发公司的老总不要老把自己和比尔.盖茨比。
第四，物业公司一定要向着业主说话，为业主的利益考虑，关键是物业公司的老总一定要以业主的利益为第一利益，因为你今后能不能在这个小区生存，这个饭碗端不端得住，不是发展商给你的，是业主给你的。可是现在的物业公司都不向着业主说话。
第五，对业主而言，目前北京楼市业主的水平参差不齐，所以，首先，媒体要呼吁业主要法制，不能以自己的好恶来决定一些事情，不要简单地以不交物业管理费制约发展商，这种方式最后制约的不是发展商是你自己——因为对小区的供暖、供水等设备来说，首先，第二年不交物业管理费用，但还得使用，实际上是掠夺性地使用资源，到最后还要由小区的业主花钱来维修，或者更换。因此，媒体一定要引导业主，公共产权是我们自己的。其次，业主遇到问题，心态一定要平和，现在很多业主的心态是，面对方方面面的入住问题，一方面认了，一方面又不休止地唠叨，我的意见是要么你就认了，别说不好，因为小区的保值增值都在于业主。闹事的小区肯定会贬值，不要随便诋毁自己的小区，而是应该从买房之日起就开始呵护和培养自己小区的无形资产。业主买的房子除了水泥以外，还有无形资产，这个无形资产是我们每一个业主从我们买的那一天起就要呵护和培育的。很多闹事的业主没有考虑到。
刘奎红：很多人闹事的时候，可能光顾解决问题了，忘了这个负面影响了。不要闹事，要维权。
刘宏诚：刚才舒先生基本都讲到了。买房或入住出了问题，业主该怎么办？我认为：
第一，要把自己先合法化，比如成立业主委员会，要比聚一百人闹事管用。希望大家有法律意识，借用政府的规定来做事，而不是根据自己的想象来维权，要自己先站得住脚。
第二，从业主讲，要弄清什么是自己的权利、怎么得到自己的权利。实际上，什么是你的权利？包括小区的价值、楼房的价值等都是你的权利的一部分，因为这毕竟不是发展商送给你的，你闹事也许能把开发商打倒了，但最后你可能心情上是维权了，实际上经济的权利丢掉了，因为你的小区贬值了。
第三，政府要改变服务态度。政府千万不要错误地认为，买房人成心闹事。政府不能跟着市场走，政府要引导市场。
第四，作为政府，一定不要寄希望于规范业主来规范房地产市场，而应该通过规范发展商、物业公司来规范市场。作为政府，认识到这一点，如果要想使房地产市场健康发展，只有一条出路，买房人再怎么闹，仍然要规范房地产商、物业公司，使他们走入正轨，不光有政策，还要执法。对违规操作的开发商，有一个处罚一个，这样北京楼市才能有规矩，有秩序。
舒可心：我再就刘先生的话补充几点：一是维权一定要知道权利是什么，权利在哪，不光是我们屋子里的管子是权利，小区名声也是权利，很多业主不想这个问题。二是一定要依法。三是方法特重要，闹事并不能解决问题，我们很多购房人还是太理想化了，认为一闹，发展商就老实了。其实不一定，处理问题一定要理性，不要过于血性，家丑不外扬。最好，业主和开发商坐在屋子里自己解决，经过讨论不行再想办法。 |
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