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车子与房子兼得的理财方案
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杨先生夫妇是上海公安系统的公务员，有一女儿现已成年，目前正在德国自费留学。夫妇俩1992年从外地调回上海工作，由于没有自己的住房，来沪后买了一间仅有24平方米的简易住房暂时过渡。1997年，杨先生夫妇又在老沪闵路附近购置了一套总价12.5万元、面积65平方米的商品房，当时向银行申请了6.5万元的住房公积金贷款，并将贷款期限设定为那时47岁的杨先生可以申请的最长期限———13年，每月还贷560元。
杨先生目前除了尚有4.8万元本金的住房公积金贷款需继续偿还外，其余债务已经全部还清。夫妇俩如今每月7600元的家庭总收入，去除日常花销后，每月可结余5000元左右，女儿在国外又无需他们负担，家庭经济状况明显复苏，现有存款5万元，股票市值12万元。
当初杨先生购房时只把“价廉”作为首要标准，购置的住房不但离市区较远，出行不便，而且又是六楼朝东，冬冷夏热。如今杨先生夫妇收入稳定，而且那间“过渡”房即将拆迁，预计届时可获得10万元左右的动迁费，杨先生夫妇想在五年内进一步改善住房条件。由于对现在所住区域的环境较熟悉，杨先生仍想购置徐汇、闵行附近的商品房，至于上、下班路途较远，那就再买一辆10万元左右的家用经济型轿车，并以股票投资收益作为养车费用。希望理财专家能就此设想帮他谋划一番。
专家理财方案
工行理财专家认为，杨先生的年龄将直接影响其申请住房贷款的金额及期限。目前许多银行将住房贷款的最长期限界定到借款人60岁为止，也就是说杨先生最多只有8年的贷款期。当然，如果向工行申请住房贷款，贷款期限可以延长到借款人70岁为止，但杨先生夫妇退休后，还贷能力肯定会有所下降。因此理财专家建议杨先生应将住房贷款期限控制在10年左右，尽量在退休后的2到3年内将贷款还清，贷款金额则控制在月还贷能力的4／5左右，以防退休后收入下降造成还贷困难。
理财专家提醒杨先生，由于杨先生上次买房时已将公积金贷款贷足，按规定，贷款还清之前他不能再申请公积金贷款，因此建议杨先生用5万元存款提前归还该笔贷款，这样不但可以在购房时再次申请利息较低的公积金贷款，而且也降低了前笔贷款的利息成本。
杨先生可在一年后购买总价45万元左右的商品房。现在先将4.8万元的公积金贷款结清，那么家庭月结余将增加为5550元，一年后积到6.5万多元，再从股市变现2.5万元，用于20％的购房首付。此时，杨先生的公积金帐户余额将积到7000元左右，凭此可申请10万元、7年期的公积金贷款，每月还贷1394元。同时再申请26万元、10年期的商业性贷款，每月还贷2832元。这样杨先生前7年每月还贷4226元，只占实际还贷能力的76％，到退休时公积金贷款全部还清，余下的3年里，他只要归还每月2千多元的商业性贷款就可以了。至于轿车，可以等到购房后，再用10万元动迁费来购置，估计每月股票投资和旧房出租的收益，应付养车费用不成问题。 |
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