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房产纠纷中房屋广告的法律效力
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房产纠纷中房屋广告有什么样的法律效力？
目前房地产纠纷很多，其中许多购房者都说后悔听信了广告的宣传，实际的房屋和报刊广告相差甚多。那么，房屋广告究竟有什么样的法律效力？发展商不能兑现广告中的许诺怎么办？购房者能依据广告内容追究他们的责任吗？
律师评析
我们谈房屋广告的法律效力，主要根据广告性质来分析。所谓广告性质，是从广告的内容判断广告的法律特性及意义，大概来说，可以分为三种类型：
广告的三种类型
第一种，有些发展商会将在广告中的某些许诺和购房者的条款的形式写到正式的“购房合同”中，此后再谈这个问题就已经不是在说广告，而是谈合同条款了，其法律效力是明确、有效的。
但同时也有一些广告语不能或没有变成合同条款，我们所要讨论的就是这些广告。这些广告由于其内容的明确程度不同，性质也不同，基本上形成我们要说到的第二种、第三种类型，应当区别对待。
第二种类型的广告，其内容属发展商宣传所需的夸张性语言，目的是为了引起注意、制造声势、氛围，并没有明确的指标，如“理想居所”、“居家首选之地”“温馨家园”等词。我认为这些广告仅仅构成了一种要约邀请，没有法律上的约束力。
什么是要约邀请呢，我国《合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”
发展商发布上述广告，只为引起人们的注意。惟一目的是吸引广大的客户向自己打来电话发出要约。至于究竟是不是“理想居所”或“居家首选之地”完全由客户自己认识和决定，并不能构成发展商的确定许诺，所以发展商无须为此承担责任。
而第三种广告就完全不同，也是出问题最多的一种房地产广告。这些广告中往往标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等。例如，我们生活中常见到的有“送精装修”、“24小时热水”、“一梯四户”、“层高2.9米”、“国际著名物业管理公司管理”、“明年三月入住”等等。我认为，这些广告实际上已经构成了一种要约，具有法律意义上的约束力。
什么是要约呢，我国《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定，(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”
这样看来，构成“要约”的广告是希望和他人订立合同的意思表示。而前面我们所说的构成“要约邀请”的广告，也是希望和他人订立合同的意思表示，那么两者如何区别呢？
他们的区别有两点：内容是否具体确定，发展商是否受该广告约束。
“要约邀请”与“要约”的不同
从前面的说明我们知道，一般的广告仅仅是一种要约邀请，但如果该广告确实就房屋质量、价格、位置或配套设施设备、赠送物品等重要方面做出明确的说明，并且确实是这些方面对购房者最终做出购买决定起着极大作用，那么就可以认为其内容是具体确定的。
这些广告内容都是针对购买其房屋的客户而言的，对客户而言，诚信地认为只要自己与发展商签订房屋买卖合同，并且双方没有其他改变广告内容的意思表示，发展商就应该受广告约束，按照广告中的承诺向客户交付房屋，或者向客户提供广告中提到的优惠和便利。而对于发展商而言，这也是确定无疑的。如果说这些广告完全对发展商没有约束力，那只能说明这种广告完全是蓄意的欺诈。
因此，《合同法》第十五条规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”《合同法》第十五条规定：“要约到达受要约人时生效。”
就是说构成要约的广告在发布后即具有一定的法律效力，发布广告的发展商不能够轻易改变其广告许诺。
详细分析“要约”、“要约邀请”两个词对广大客户有什么意义呢？比如您是一位准备买房的客户，你看到一个详细说明的广告很感兴趣，你告知发展商，愿意按照广告条件来购买其房屋，这时候你的意思表示就是一种承诺。《合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”也就是说，如果发展商没有声称其不再提供广告中的一种或几种条件，那么就意味着双方间已经确立了合同。即使这些广告内容没有被归为合同条款，也是双方间合同的组成部分，双方都要遵守。广告的内容，主要对发展商有很强的约束力。
实际生活中，由于大量的广告内容没有被写在合同里，所以引发出很多问题。有一些发展商，借口合同中没有规定就硬说广告没有什么法律效力，从而不兑现自己在广告中的许诺，这是一种不讲商业信誉的表现，也是不符合法律规定的。
这种做法的出现不是偶然的，由于种种原因，我们现在的社会经济活动中，缺乏起码的信誉，类似的做法还在继续破坏人们对的善良与信任，更促使信誉度的减少，在这个怪圈中，仅仅贪图小利，最终是信誉的完全丧失，还要吃大亏。同时，情感也好，道德也好，毕竟替代不了明确的法律。在这样的现状中，我建议广大的购房者，最好将房地产广告中的一些具体、重要的条件明确写在购房合同中，确立双方的权利与义务，以免将来出现一些不必要的麻烦却苦于没有依据，这样将会更好地维护自己的权益。 |
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