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房产广告六大花招
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玩概念玩文字
开发商为了把房子卖出去，进行必要的广告宣传无可厚非，然而现在许多房地产广告，漂亮的词藻背后，却是圈套重重。例如在楼书上偷换概念，把正在征地拆迁说成已经“三通一平”；把正在办理《预售许可证》说成是已经开盘销售；把刚刚主体完工但尚未具备居住条件说成现房、旺地旺销；把尚有大量空置房屋的项目说成是“热销空前”、“硕果仅存”，等等。房地产发展商们往往用语言的扩张力和定性不定量的修饰手段，造出了一种烘云托月的大效果，再加上醒目的图文效果给购房者造成巨大的视觉感官冲击力，不少客户让一则则热热闹闹的房地产广告弄得找不着北，从而自投罗网。
广告宣传是房地产重要的营销手段之一，本应平民化、大众化的房地产广告也和老百姓侃起了“概念故事”和“抒情散文诗”，前者有绿色光合住宅、智能化、异域化、五维空间、纯酒店公寓等等；后者有“闭上眼睛，想一想美丽的夏威夷，以人为尊、以家为根!”“知识经济商圈、文化社区名品，XX家园为您的精彩生活定律”，“有一个声音，XX广场的声音，这风行世纪的声音告诉我们：XX广场是我们生活的惟一选择!……”这些颇为新潮的文字搞得消费者晕头转向分不清所以然。
给楼盘位置化妆
利用广告的语言讨购房者的欢心也是一门儿学问，比如有些位置偏远的住宅项目有一个屡试屡爽的花招儿，那就是尽可能在语言上和图示上缩短物业项目与市中心的实际距离，这种做法近年来经历了三个发展阶段。开始是使用不实里程误导客户，比如从某项目到天安门的实际距离明明是20公里，楼书上却写上10公里，你要跟房地产商“较真”，他可能会在地图上两点间划一条直线，然后量出10公里的直线距离让你看，让人一点脾气也没有。后来随着广告法的日益严格，许多广告宣传不敢明目张胆骗人了，就开始使用含糊的时间概念，譬如10分钟车程到某地。北京的城市交通十分拥挤，以上说法的价值含量很低，广告上的10分钟在现实中可能会变成半个小时、1个小时，甚至更多，于是慢慢地引起了许多人的质疑。
近年来，许多住宅项目开始和高速公路、轻轨铁路、地铁5号线工程攀亲缘关系。其实亲缘也有远近之分，好多项目实际上离以上交通线路还有相当距离。另一方面，有的快捷交通条件根本与你不搭界，譬如高速公路，能架着私家车每日在高速公路驰聘的购房者凤毛麟角，大多数人只有望房兴叹的份儿，可就经常会有人脑子一热就掏钱买房。对于那些不远不近的项目，近年来，房地产发展商们创造了一种“米计量表述法”，比如说某某项目距离某某地5公里，你也许觉得遥不可及，但要说是5000米，你也许就有一种近在咫尺的感受。
“起价”作饵
目前，价格仍然是购房者首要考虑的一个重要因素。正因为如此，许多楼盘广告无一例外地写着起价“2000元/平方米”或“3000元/平方米”，让人一看这价格便不由心动。但购房者绝不能只盯着这些较低的数字。不信你问一下起价的房子还有没有了，销售人员多数会告诉你刚刚卖完。没赶上“起价”房，你还觉得挺遗憾。其实起价房是有价无房，根本就没有以起价售卖的房子。北京亚北一个多层住宅楼盘，楼书和广告都标明起价每平方米3300元，可到售楼处一问，最低价每平方米4250元，近1000元的差价不知哪儿去了。
业内人士指出，“起价”缺乏科学性、代表性。它一般指该物业内楼层、朝向等最差，从而价位也最低的那套房。这些房大多是不规则房，首层、顶层房甚至半地下房。这些房的价位尽管不具有普遍性，但其相对低的价位在广告中却能起到聚拢购房者注意力的效果，“均价”也大同小异。事实上，买房子是一件大事，谁也不会草率行事，但就在你对楼层、朝向、户型结构挑挑选选之间，价位早就超越了所谓的起价和均价。写上这些吸引人的低价位无非是好让你打电话、跑腿，给销售处增添些人气，以免显得太冷清罢了。
绿化面积水分大
在房展会的楼盘展示或开发商所做的其他宣传广告上，常能见到住宅小区内大面积的绿地，这赏心悦目的绿色也的确吸引了购房者。然而现实的状况并不尽如人意，绿化面积大缩水是常事。
做房地产咨询的杨律师介绍，相对于住宅的质量和价格两大因素，购房者对绿化率没有那么敏感，只是个次要矛盾。况且一般住宅在交付使用时，树还没有长成，绿化率没有直观地表现出来。因为绿化率计算的是树冠面积，而不是有多少棵树就了事的。另外，还包括地面的草皮。
以树冠面积计算，就是说能有多少树荫。这便要考虑所用的树种。比如槐树、杨树、柳树的覆盖面积要大，而松树、柏树的覆盖面积则小得多。因此，不同的覆盖面积绿化率的算法也不同。
房地产商一般宣称的绿化率标准都是不低于25％，有的甚至说可达到40％～50％。但由于人们对这方面的要求不是很严格，就给房地产商弄虚作假留下了空间。将人工湖、屋顶的花草算作绿化面积，有些靠山的项目甚至将附近的山林也计算在自己小区的绿化面积里。
配套设施与销售面积都是雾里看花
公共配套设施是否完善，对居民的生活质量影响很大。有的房地产商把不具备的公共配套设施或将来才可能具备的公共配套设施也在广告中大肆宣传，欺骗购房者。如在广告中宣传某小区的所有配套设施已与某市房地产开发管理办公室签有配套设施的协议，而不提配套设施是否建成，是否可直接使用。某住宅小区的广告中称小区有双气，有24小时热水，实际上该小区是准备与某热电厂协商后才可通气、有热水。但所涉及到的管道铺设、室内设施的改装，资金的来源和筹集等还都没有落实。
销售面积直接关系到房地产商的销售利润和购房者的实际使用空间的大小，是买卖房屋行为中双方最关注的问题。有的房地产商在广告中宣传房地产的价格时，不说明是建筑面积还是使用面积，也不告知建筑面积与使用面积的比例以及公用建筑面积的分摊数额，使购房者误认为所购房屋的面积就是房屋的使用面积。有的房地产商在广告中用户型图来展示商品房，其在户型图中标明的商品房平米数与实际交付的平米数往往有较大差异，这其中就有房地产商虚算商品房使用面积的因素。购房者在实地调查时，一定要自行测量一下商品房的面积，以防止房屋面积与实际不符。
营销手段花活多
为了给房产销售打上“强心剂”，开发商不断推出“零付款方案、买房送空调、买房送汽车、无理由退房”等“花色营销方案”，往往还在广告中允诺购买其商品房有银行抵押贷款的支持，并说明抵押贷款占房价款的比例，使购房者认为购买其商品房一定能获得抵押贷款。因为在商品房销售过程中，购房者如能获得银行抵押贷款的支持，可以降低其购房成本，有利于资金的周转，所以能办下贷款实在吸引了许多消费者的目光。实际上，银行提供抵押贷款是有严格的限制条件的，不是所有的购房者都可以通过银行的审查而申请到贷款。业内人士提醒消费者不要把过多的注意力集中到房地产发展商抓住的以上营销方案上去，应该充分认真地在对房地产项目的价格、地段、外观、户型、环境、物管等方面进行调研和比较，在自我需求和市场标准的对应上挑选自己中意的房产。要学会在环境承诺、交房承诺、用料承诺、设备承诺、公建承诺、收费承诺、物管承诺、增值保值承诺上和房地产发展商们斤斤计较。只有这样，你才能绕过房地产不实广告的陷阱，做一个聪明、胜算的购房者。 |
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